▲ 서초구의 재건축단지인 '원베일리'는 재건축초과이익이 5조원 이상 발생했음에도 2017년 12월 31일까지 관리처분계획 인가를 신청하는 재건축단지에 대해 부담금을 면제하는 특혜에 따라 재건축 부담금 부과 대상에 포함시키지 않았다.

정부가 지난 9월 29일 '재건축부담금 합리화 방안'을 발표했다. 조합원 1인당 면제 금액 상향, 재건축 초과이익 산정 개시시점 변경, 1주택 장기보유자 감면 등 재건축 부담금을 대폭 축소하는 내용을 담고 있다. 

이와관련 참여연대가 30일 논평을 통해 재건축부담금 완화 방안 철회를 요구했다.

참여연대는 “재건축부담금은 개발이익의 사유화를 막는 한편 주택가격을 안정시키고 사회적 형평을 도모하기 위해 도입되었다”면서 “재건축초과이익은 개인이나 사업시행자의 노력으로 얻어진 산물이 아닌 도시계획 변경 등에 따라 토지 가격이 상승해 발생한 불로소득”이라고 말했다.

이어 “이러한 불로소득을 환수하지 않으면 투기 유발, 사회적 불평등 구조 심화 등 부작용이 발생할 수밖에 없다”면서 “정부가 재건축초과이익을 더 철저히 환수하지는 못할망정 조합원들에게 부담금을 낮춰서 더 많은 불로소득을 가져가도록 해주겠다는 윤석열 정부의 정책은 지탄받아 마땅하다”고 강조했다.

계속해서 “정부의 재건축부담금 완화 방안에 강력히 반대한다”면서 “아울러 재건축부담금을 더 철저히 환수하여 반지하 등 무주택 서민에게 공급할 공공임대주택 지원 예산 등으로 활용할 것을 정부와 국회에 촉구한다”고 말했다.

또 “이번 정부 발표는 사실상 재건축부담금을 무력화하여 조합원들이 개발이익을 사유화하도록 하는 방안”이라면서 “재건축 대상 아파트는 처음 건설될 때부터 공공이 도시계획 변경, 주변 도시 가로 정비, 주변의 교육기관, 행정기관 등 각종 공공시설 설치 등을 통해 막대한 인프라를 깔아 지금까지 그 소유자들이 혜택을 누리고 있었다”고 지적했다.

참여연대는 “여기에 더해 재건축을 위해 용적률 상향, 종상향 등 도시계획을 변경하여 주는데 그에 상응하는 개발이익 환수액를 대폭 면제 또는 감경하는 것은 불공정하고 형평성에도 크게 어긋난다”고 말했다.

이어 “현행 공공기여 등 개발이익 환수 장치가 충분하지 않다. 그 결과 지난 수십년간 재건축 단지의 주택 가격이 수십배로 뛰어오르는 사례들을 지속적으로 한국 사회는 목도해 왔다. 따라서 특정 지역 아파트 소유자들에게 도시계획 변경으로 인한 재산상 이익과 부담금 감면의 특혜를 몰아준다면 자산불평등 문제를 더욱 심화시킬 것이 자명하다”고 강조했다.

이어 “일각에서는 현행 재건축부담금이 과도하다고 주장하나 이는 현실을 모르는 소리다. 일례로 서울의 대표적인 재건축 단지인 서초원베일리의 경우 참여연대가 추정한 바에 따르면 재건축초과이익이 5조 이상 발생했음에도 정부가 2017년 12월 31일까지 관리처분계획 인가를 신청하는 재건축 단지에 대해 부담금을 면제하는 특혜에 따라 재건축 부담금 부과 대상에 포함시키지 않았다”고 말했다. 

계속해서 “현행 재건축부담금은 재건축 사업 종료시점(준공인가일)의 주택가액에서 사업 개시시점(조합추진위 승인일)의 주택가액, 주택가격상승분, 개발비용을 공제하여 재건축초과이익을 계산한 다음 부과비율에 따라 조합원 1인당 재건축부담금을 산정한다”면서 “또한 2020년 재건축초과이익환수법이 개정되어 재건축 부과 개시시점부터 부과종료시점까지의 기간이 10년을 초과하는 경우에는 부과종료시점부터 역산하여 10년이 되는 날을 부과개시시점으로 조정하여 사업개시 초기의 주택가격상승분은 사실상 빼주고 있다. 이뿐만이 아니다. 조합원 1인당 재건축부담금이 3천만 원 미만인 경우에는 아예 면제하고, 3천만원 이상인 경우에도 부담금을 초과이익에 따라 일정한  비율로 증액 부과하고 있어 재건축단지 조합원들에게 충분한 경제적 이익을 보장하고 있다”고 설명했다.

참여연대는 “도시계획 변경으로 인한 개발이익은 실제로는 정비구역 지정 단계부터 발생한다”면서 “그러나 그 단계에서는 재건축 정비사업의 추진주체가 없기 때문에 추진위원회 구성이 승인된 때를 부담금 부과 개시시점으로 하고 있는 것인데, 이를 수년 뒤인 조합 설립 인가 시점으로 늦출 이유가 없다. 이런 방식으로 하면 정비구역 지정시부터 조합 설립 인가 시점 사이에 수많은 손바뀜이 생기면서 재건축단지의 투기를 더욱 부추기게 될 뿐”이라고 지적했다.  

공공기여 감면 인센티브를 통해 공공주택 공급을 확대하겠다는 내용에 대해서도 문제점을 지적했다.

즉 “명분일 뿐  막대한 조합원들의 재건축부담금을 줄이려는 시도에 불과하다”면서 “재건축 사업시 공공임대주택 공급은 의무규정이 아니다. 현재 조합 측이 사업성을 높이기 위해 용적률을 높이는 경우, 높여준 용적률의 일부를 공공임대주택으로 공급하도록 하고 있고, 이때 토지는 기부채납하게 하고 건물은 공공이 표준건축비로 매입을 하는 것이다. 이렇게 기부채납을 한 토지 가액은 현행 법령으로도 초과이익 산정에서 제외하도록 하고 있다. 그렇다면 사업시행자에게 매출이 발생한 건물 가액을 왜 초과이익 산정에서 제외하는가? 이는 정당성도 결여되어 있고 재건축 초과이익 산정 체계상 정합성도 없다. 공공이 사들인 분양주택 금액을 아예 통째로 초과이익 산정에서 빼겠다는 것도 말이 안된다. 사업시행자인 조합은 공공이 사들인 분양주택 매매대금을 통해 매출이 발생하기 때문에 이를 초과이익 산정에서 제외할 이유가 없다”고 강조했다.

이어 “헌법재판소 역시 재건축부담금이 일반적인 조세가 아닌 부담금이라고 판시한 바 있는데, 정부는 양도세 등 조세 규정에 비춰 주택 보유 기간 등을 고려해 감면하겠다는 셈이다. 1주택자는 뭐든지 감면받아야 한다는 발상 자체가 잘못되어 있다”고 목소리를 높였다.

참여연대는 이 같이 밝힌 후 “윤석열 정부의 추진 방향과 반대로 재건축부담금은 더 철저하게 환수하여 무주택자를 위한 공공임대주택 건설 및 낙후 지역 개발에 적극 활용해야 한다”면서 “2024년 총선을 염두에 두고 윤석열 정부와 국민의힘이 특정 소수 집부자 계층에 구애를 하면서 무분별한 소동을 벌이는 것에 대한민국 국회는 절대 휘둘려서는 안되며 서민들의 주거 안정과 민생을 챙기는데 박차를 가해야 할 것”이라고 촉구했다.