경상남도 양산시 물금읍 오봉로 185에 위치한 양산 복지아파트(복지아파트주택재건축정비사업조합)는 양산시가 1992년 근로자복지아파트 용도로 건설했으며 지은지 32년이 된 노후 단지다. 

▲ '양산 복지아파트 주택재건축정비사업' 조감도  © 현대엔지니어링

재건축 사업을 통해 지하 3층~지상 25층, 4개동 453세대 아파트로 변모한다. 시공사는 현대엔지니어링이다. 

복지아파트주택재건축정비사업조합은 지장물철거용역, 신탁등기, 일괄명도, 국공유지 무상양도, 수방재설대책, 인입공사 등 불필요한 용역이 없는 것으로 알려진다. 

기존 예산이던 지장물 철거 3억5000만원 등을 대폭 수정하여 삭제했고, 이주관리 용역에 5000만원, 범죄예방용역에 1224만원, 석면감리 1160만원, 수도·전기·가스·통신 원인자 부담 등 필수적인 용역계약만을 체결하며 사업비를 절감했다. 

지장물 철거는 시설물 관리권자인 한국전력공사, 수도사업소 등에서 진행한다. 일부 조합에서는 지장물 철거 등을 담당하지 않는 업체와 계약을 맺고 공사비용 등을 부풀려 이익을 취하는 등의 문제가 발생하고 있다. 

▲ 양산 복지아파트 조합 마정락 조합장과 김상윤 법무사

최근 김상윤 법무사는 양산 복지아파트 마정락 조합장을 만나 재건축 공사비 관련 대담을 나눴다. 

복지아파트주택재건축정비사업조합 마정락 조합장은 "조합이 했던 것들이 반드시 옳다고 할 수는 없지만 먼저 한 조합에서 이렇게(절감) 했구나하는 사례로 봐주시면 좋겠다"고 운을 뗐다.

마정락 조합장은 "시공자와의 공사도급계약서에서 공사비 반환에 대한 부분은 분양 수입이 들어오면 분양 수입 중 제일 먼저 유이자 사업비 이자를 먼저 반환하고, 유이자 사업비 원금, 무이자 사업비 원리금, 공사비를 제일 마지막에 상환하는 것으로, 공사비 후 상환 방식으로 분양 수입에 대한 캐시플로우(현금흐름)를 짰다"고 말했다. 

조합은 시공사 계약 시 공사비 기성불(공정률에 따라 공사대금을 나누어 지급하는 방식) 지급, 유이자 사업비 우선 상환을 명시했다. 

마 조합장은 "조합이 안정적으로 자금관리가 가능하게 되고 비례율을 놓일 수 있어서 수익을 조금 더 올릴 수 있는 그런 효과를 볼 수 있었다. 시공자의 전향적인 협조가 제일 중요했다"고 했다. 

김상윤 법무사는 "제가 봐온 서울지역 조합 같은 경우 먼저 공사비 전액에 달할 때까지 공사비 지급을 우선하고 그 이후 무이자 사업비가 나간다. 사실상 제일 먼저 지급돼야 할 유이자 사업비에 대한 원리금이 마지막이 된다. 그렇게 되면 시공사에서 빌려온 돈에 대한 이자는 끝까지 내면서 내가 시공사에 갚아야 될 돈은 채무가 생기기도 전에 미리 지급하게 되는 상황이 된다"고 설명했다.

이어 "비례율에 평균 한 20%로 영향을 미친다. 조합원들은 관리처분계획서에 사업비 이자라고 하는 항목의 금액을 총 종전 재산 평가액으로 나누면 15~25% 된다"고 덧붙였다.

이에 마정락 조합장은 "지금 글로벌 금융환경이나 금리를 봤을 때 정비사업에 미치는 사업비용은 더 크겠다"고 말했다. 

김상윤 법무사는 "관리처분이 끝난다고 해서 공사에 착공하는 것이 아니다. 이주가 지연될 수 있고 공사비 협상이 난항을 겪을 수 있다. 공사비 외 이자비용 부담은 앞으로도 조합원에게 큰 부담이 될 수 있다"고 했다. 

마정락 조합장은 "핵심은 분양불 방식의 계약을 하면서 공사비 반환을 제일 먼저 한다는 것 자체가 이해가 안된다. 그런 계약을 대부분이 한다는 것이 아쉽다"고 말했다. 

김 법무사는 "'공사비 상환'이라는 항목을 보면 일반 조합원도 알 수 있다"고 귀띔했다. 

마 조합장은 "지금같이 고금리 경제 환경에서 분양 수익에 대한 캐시플로우를 유이자 사업의 원리금 상환을 먼저 하고 공사비를 후순위로 한다는 것은 조합의 수익을 안정화 시켰다는 의미가 있다"고 재차 강조했다. 

한편 건설사에 지급되는 공사금액은 분양수익 발생 시 공사비를 받게 되는 분양불, 공정률 만큼 공사비를 받는 기성불로 구분된다. 

도시정비뉴스 김아름내 기자