경상남도 양산시 물금읍 오봉로 185에 위치한 양산 복지아파트(복지아파트주택재건축정비사업조합)는 양산시가 1992년 근로자복지아파트 용도로 건설했으며 지은지 32년이 된 노후 단지다. 

재건축 사업을 통해 지하 3층~지상 25층, 4개동 453세대 아파트로 변모한다. 시공사는 현대엔지니어링이다. 

▲ '양산 복지아파트 주택재건축정비사업' 조감도     ©현대엔지니어링

복지아파트주택재건축정비사업조합은 불필요한 용역이 없는 정비사업을 진행하고 있다. 용역비도 8억 여원을 아낀 것으로 알려진다. 정비사업에 있어 모범사례로 꼽히는 이유다. ☞ 관련 기사 : 복지아파트 재건축 조합, 용역비 어떻게 아꼈나 

복지아파트 재건축 조합은 시공사와 지속적인 협력관계를 통해 사업시행자의 권한을 쥐고 정비사업을 진행하고 있다. 

김상윤 법무사는 "주택법상 사업시행 주체는 조합이다. 그럼에도 불구하고 일반분양을 시공사가 대행하도록 하는 조합이 있다. 시공사는 다른 분양업자를 대리 대행 시키는 일을 한다"라고 말했다. 

마정락 복지아파트 재건축 조합장은 "양산 복지아파트는 주택 관련 법률에 근거하여 일반분양에 대한 모델하우스 부지 임차, 건립 유지, 관리 등 모든 비용과 일반 분양 홍보, 광고, 분양 간접 비용 등을 조합이 부담한다"라고 말했다. 

김상윤 법무사는 "복지아파트 조합이 정비사업 모범 사례인 이유는 법규에 따른 것"이라고 했다. 조합이 시행자로 분양하게 되어있으나 시공사에 대행을 맡기면 시공사 입장에서는 조합원 이익보다는 원활히 공사비가 돌아갈 수 있도록 하기 위한 방법을 찾는다고 설명했다. 그렇다보니 타 조합의 경우 분양을 마쳤다며 조합장에게 성과급을 지급하는 경우가 있다. 

김 법무사는 "분양 하자마자 프리미엄이 붙었다는 말은 조합원이 누려야 할 이익이 일반분양자에게 갔다는 것"이라고 강조했다. 

마정락 조합장 또한 "조합에서 어떤 역할도 할 수 없는 상황에서 분양이 이루어진다면 분양시장이 좋고, 안좋고를 떠나 주권을 포기하는 것"이라고 말하고 "조합과 시공자간 우호적이고 전략적인 비즈니스 관계가 되어야한다"고 조언했다. 

복지아파트 재건축 조합은 모델하우스 또한 조합에서 건축하는 것으로 정했다. 

김상윤 법무사는 "주택 품질을 유지하려면 사업시행자인 조합이 주체가 되어 모델하우스 내 자재 등을 선택해 시공사에 요청해야 하는데, 언젠가부터 모델하우스 또한 시공사에 위임한다. 조합원들은 모델하우스 건립이 공짜라고 생각하지만 공사비에 포함돼 있다. 시공사에 위임한다는 것은 '알아서 지어달라'는 것과 같다. 모델하우스 건립도 조합이 주도적으로 해야 한다"라고 말했다. 

마정락 조합장은 이를 위해 서울, 부산 등 마감재 퀄리티는 높이면서 공사비용을 절감할 수 있는 타 조합을 방문하고 경험했다고 말했다. 

마 조합장은 "모델하우스를 오픈했을 때에야 알 수 있는 '깜깜이 모델하우스'를 보고 분양 준비를 해야한다는 것 자체가 시행자(조합)로서 부합되지 않는다"며 조합원의 관심을 당부했다. 

김상윤 법무사는 "조합의 기본은 조합원들이 원하는 집을 짓는 것"이라며 "나머지는 일반에 팔아서 그 수익으로 조합원들의 개발이익을 나눠가는 구조인데 그걸 시공사에게만 맡긴다는 것은 (부적절하다)"라고 말했다.

김 법무사는 또 "공사 후 조합원들은 벽지 찢어짐 등만 확인하지만 공동시설 하자 등도 확인해야 한다"고 강조했다. 하자관리 업체도 시공사가 선정토록 맡기는 조합이 있으나 조합이 시공사와 협의해서 업체를 선정해야 한다는 것.

마정락 조합장은 "주택 관련 법규에 따라 서로 간 협의해 업체를 선정하고 조기운영하는 것으로 했다"고 전했다. 

김상윤 법무사는 "사업시행자인 조합이 선정하도록 되어있는데, (타 조합은)그 부분을 왜 포기하는지 모르겠다"라면서 "조합이 나서서 분양해야하고, 모델하우스 건립과 하자관리업체 선정 또한 조합이 맡아서 진행해야 한다"라고 강조했다. 

도시정비뉴스 김아름내 기자