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서울, 경기 내 재건축 기대심리가 줄어든 것으로 나타났다. 2018년 이후 선호도가 줄었는데 최근 새 정부에서 재건축 규제 완화 정책을 펼칠 것으로 예상되면서 기대심리가 높아지지 않겠냐는 분석이 나왔다. 

직방에 따르면 서울시에서 신축 및 노후 아파트들은 일반 아파트보다 상대적으로 더 높은 가격에 거래됐다. 입주연차 30년 이상의 경우 재건축 기대심리로 노후도에도 불구하고 투자자산으로서의 선호현상이 여전히 존재하고 있다. 

직방은 통계모형을 활용하여 신축 혹은 구축 여부가 실거래가에 미치는 영향을 수치화하고, 이러한 신축·구축 아파트 선호현상을 시점별, 지역별로 비교해 18일 발표했다.

아파트 매매 및 전세 실거래가 집계기간은 2011년~2022년이며 올해 4월 4일까지 신고된 아파트 실거래 데이터를 통해 신출했다. 데이터 건수는 총 10,353,156건(매매 5,970,292건(전국) / 768,537건(서울)·전세 4,382,864건(전국) / 1,110,310건(서울))이다. 아파트는 입주연차 5년 미만 '신축', 30년 이상 '구축', 5년에서 29년사이 '일반'으로 구분했다. 

서울시를 대상으로 매매와 전세에서의 신축 및 구축 아파트 영향을 분석한 결과 올해 일반 아파트 대비 신축 아파트 매매가격은 약 38% 높았다. 선호현상의 정도는 최근 10년동안 30-40% 수준을 유지했다. 한편 전세시장에서 신축 아파트의 가격은 2010년대 초반 10-20%가량 높았다가 2017년 이후에는 30% 이상의 차이를 기록하며 신축 선호현상이 강해지는 모습을 보이고 있다. 

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30년 이상 구축 아파트의 경우 2022년 현재 매매시장에서 일반 아파트에 비해 4%가량 높은 가격을 형성하는 반면, 전세시장에서는 약 21% 낮은 가격에 거래되어 서로 상반되는 선호도를 보였다. 매매시장에서의 구축 아파트와 일반 아파트의 가격 차이는 2017년 18%를 기록한 이후 약화되고 있다. 2020년에는 1%를 기록하여 일반 아파트와의 매매가격 차이가 크게 감소한 모습을 보였다. 이는 재건축초과이익환수제, 조합원 지위 양도제한, 안전진단 강화와 같이 재건축·재개발 시장 안정화를 위한 정부 정책들의 영향으로 풀이된다.

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신축 및 구축 아파트 효과를 시도별로 비교했다. 2022년 현재, 신축 아파트 선호현상이 가장 뚜렷한 곳은 전라북도, 울산광역시, 대전광역시로 나타났다. 해당 지역에서 신축 아파트는 일반 아파트보다 60% 이상 높은 가격이 형성되고 있다. 세종시의 경우 5년 미만 신축 아파트가 대부분 지가가 높은 신도시 지역에 집중되어 있어 입지 요인을 통제했을 때 신축과 일반 아파트의 유의미한 차이는 없는 것으로 분석되었다.

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구축 아파트에 대한 선호여부는 지역마다 다르게 나타났다. 2022년 현재 경기도, 전라북도, 부산광역시, 서울특별시 4개 시도에서는 일반 아파트 대비 구축 아파트가 유의미하게 높은 가격을 기록했다. 

대구 및 제주에서는 유의미한 차이가 없었고 나머지 시도에서는 구축 아파트의 가격이 더 낮았다. 특히 전라남도, 광주광역시, 대전광역시, 세종특별자치시, 충청북도는 일반 아파트보다 구축 아파트의 매매가격이 10% 이상 낮은 가격을 형성하여 불호현상을 나타냈다. 이 지역들은 아파트 시장에서 재건축에 대한 기대감이 미약하여, 노후도로 인한 불호심리만이 매매가격에 반영된 것으로 해석된다.

재건축 기대감이 거래가격에 반영되지 않는 전세시장의 경우 유의미한 차이가 없는 경상남도를 제외한 모든 시도에서 일반 아파트보다 구축 아파트가 낮은 가격을 형성했다. 

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전체적으로 신축 아파트는 일반 아파트에 비해 높은 가격을 형성했지만 구축 아파트의 경우 지역 부동산 시장과 정부 정책에 따라 가격에 미치는 영향이 서로 달랐다.

올해 서울, 경기 등 지역의 매매시장에서 포착되는 구축 아파트 선호현상은 해당 지역의 향후 재건축 사업 기대심리가 매매가격에 반영됐다고 볼 수 있으며 구축 아파트 불호현상이 포착되는 전남, 광주, 대전 등의 지역은 재건축 기대심리가 미약하여 주택 노후화로 인한 불호현상이 반영된 가격을 확인할 수 있다. 

전세시장에서는 일관되게 구축 아파트 가격이 낮게 형성되어 있었다. 전세에서 30년 이상 아파트는 노후주택에 불과하므로 재건축 기대심리가 임대차 시장에 적용되지 않는다고 볼 수 있다.

한편 2018년 이후 서울의 구축 아파트 선호현상이 과거에 비해 하락하는 경향이 확인됐다. 이는 재건축초과이익환수제, 조합원 지위 양도제한, 안전진단 강화와 같이 재건축 시장의 안정을 꾀한 정부 정책의 영향인 것으로 해석된다. 전체적인 가격 상승으로 인하여 재건축 대상 아파트의 매매가격이 같이 상승했으나 정부 정책으로 인해 재건축 기대심리로 인한 매매가 상승 정도가 상대적으로 줄었다.

직방 관계자는 "재건축 규제 완화를 공약한 차기 정부에서 다시금 구축 아파트에 재건축 기대심리가 반영된 높은 가격이 형성될지 주목할 부분"이라고 전했다.

도시정비뉴스 김아름내 기자