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"재개발·재건축 사업 평균 16년...안전진단 완화로 속도 낼까"

한국부동산원-국토부, '정비사업 정책방향 현장설명회' 개최

김아름내 기자 | 기사입력 2024/02/07 [20:44]

"재개발·재건축 사업 평균 16년...안전진단 완화로 속도 낼까"

한국부동산원-국토부, '정비사업 정책방향 현장설명회' 개최

김아름내 기자 | 입력 : 2024/02/07 [20:44]

한국부동산원과 국토교통부는 7일 한양대학교 HIT관 6층 대회의실에서 '정비사업 정책방향 현장설명회'를 개최했다.  

▲ 정비사업 정책방향 현장 설명회 모습. 평일 낮시간대임에도 불구하고 인사인해를 이뤘다.  © 도시정비뉴스

현장설명회는 지난 1·10 부동산 대책에서 나온 정비사업 활성화 방안을 주민에게 설명하기 위한 자리로 마련됐다. 평일 낮시간대 진행된 설명회에도 불구하고 인사인해를 이뤘다. 

 

박용선 국토부 주택정비과장은 "집값 상승과 연계된 측면에 있어 재개발·재건축 사업에 규제가 있었다"면서 노후 주택에 거주하는 주민 입장에서는 주거환경을 개선하고 싶어도 그렇지 못한 경우가 있다고 말했다. 박 과장은 윤석열 정부가 재개발, 재건축은 규제의 대상이 아닌 지원대상, 정비사업 속도를 획기적으로 개선하겠다고 밝힌 만큼 정책 방향과 지원 사업을 설명드리기 위해 자리를 만들었다고 밝혔다. 

 

오원택 국토부 주택정비과 시설사무관은 "재건축은 안전진단을 시작으로 정비구역 지정, 추진위 구성, 조합 선정 등의 과정이 있다. 안전진단과 추진위 절차 등을 병행할 수 있도록 할 예정이다. 안전진단은 입안 전  통과해야 사업을 할 수 있게 되어있지만 앞으로는 사업시행인가 전까지만 통과하면 사실상 정비사업 착수가 가능해지도록 개선된다"고 말했다. 

 

오원택 시설사무관에 따르면 도시정비법 시행령 개정에 따라 3월 중 재개발 노후도 요건이 현행 2/3에서 60%(촉진지구 내 사업은 50%)로 완화된다. 노후도 75%이상인 주택의 경우 접도율, 호수밀도 중 만족하는 것이 있어야 정비구역을 지정할 수 있었는데 앞으로는 그렇지 않더라도 정비구역 지정이 가능해진다. 

 

조합 설립 총회 등에 전자의결을 통해 시간, 장소 구애없이 한표를 행사할 수 있는 안도 국회에서 논의 중이다. 도시정비법 개정이 필요한 사항으로 총회 뿐만 아니라 정비사업 동의 등을 받을 때에도 현재 서면 동의가 필요한 것에서 온라인 동의도 가능토록 개선된다. 전자의결이 도입되면 정비사업 내 총회 개최 비용 등이 크게 절감될 것으로 보인다. 

 

역세권 용적률 완화는 1월 19일부터 시행됐다. 다만 조례확인이 필요하다고 오원택 사무관은 전했다. 오 사무관에 따르면 크게 역세권 등 교통, 기반시설이 양호한 곳에 용적률이 현재는 법적상한까지만 허용되나, 이제는 1.2배까지 완화한다. 공공정비사업에만 완화했던 것을 민간정비사업에도 적용한다. 

 

서울 3종 일반주거지 기본 용적률은 250%, 법적상한은 300%인데, 이를 360%까지 늘릴 수 있게 되는 것이다. 특히 공공임대는 토지는 기부체납, 건축비는 표준형 건축비를 내는데 반해 공공분양은 토지는 감정가에 50%, 건축비는 기본형 건축비로 내므로, 사업성은 공공임대보다 개선될 것이라고 오 사무관은 설명했다. 

 

3월말부터는 재건축 부담기준 초과이익이 3천만원에서 5천만원으로 상향된다. 초과이익 부과구간도 2천만원에서 5천만원으로 확대된다. 초과이익 산정 시 개시시점은 추진위원회 구성에서 조합설립으로 변경된다. 조합원이 1세대 1주택자이면서 장기보유자일 경우에는 주택을 보유한 기간에 따라(6년~20년) 최대 10%까지 감면해준다. 

 

상가 지분 쪼개기도 원천 금지될 예정이다. 쪼개진 상가를 매수한 자에게는 주택 입주권을 주지 않는다는 게 골자다. 기본계획, 정비계획 수립지역 내 상가 지분 분할에 제한을 둔다는 말이다. 

 

공사비 분쟁을 막기위해 국토교통부는 표준공사계약서를 각 지자체에 배포했다. 계약서 작성 시 산출내역을 넣어 조합 등이 변경되는 사항을 알 수 있도록 한다. 

 

이어 김남성 한국부동산원 산업지원본부장은 미래도시지원센터를 설명했다. 

 

김 본부장은 "조합설립인가까지 4.5년, 조합설립에서 사업시행인가 2.5년, 사업시행인가부터 관리처분계획인가까지 2.5년, 이로부터 착공 2년, 준공까지 4년 등 정비사업 기간이 평균 16년으로 분석됐다"면서 "사업이 장기화되는 이유는 이해관계자 간 다툼 때문"이라고 말했다. 7~8년 내 사업을 완료하는 정비사업장도 있지만 대다수가 이해관계 다툼으로 정비사업 지연 등을 겪으면서 사업추진에 난항을 겪는다는 것.

 

김 본부장은 미래도시지원센터가 정비사업에 시행착오를 겪는 조합, 정비사업을 추진하려는 주민 등에 컨설팅을 지원한다고 설명했다. 공사비 계약 사전 컨설팅, 조합 설립 후 시공사 선정 과정에서 진행하는 계약 체결 등을 안내한다고 덧붙였다.  

▲ 정비사업 정책방향 현장설명회 현장  © 도시정비뉴스

현장설명회에 참여한 A씨는 "예비안전진단을 통과하고 구청 지원으로 정밀안전진단 업체를 선정하는 단계에 있다"면서 "안전진단 기준이 상반기 내 변경이 확정되면 현재 안전진단을 시행할 지, 아니면 기준 변경 후 시행할 지 고민이 된다"고 질문했다. 

 

국토부 관계자는 "재건축 안전진단 기준은 지난해 구조안전성 비중이 50%에서 30%로 낮춰졌다. 통상 1~2개월 전 행정예고를 한다. 제가 여기까지만 말씀드릴 수 있다. 기준 변경 후에 하세요라고는 말씀 못드리겠다"고 했다. 

 

지난 1월 10일 윤석열 대통령의 "30년 이상 노후주택은 안전진단 없이 재건축"이라는 발언의 여파로 안전진단 없이 재건축이 가능하느냐, 시기는 언제쯤이냐 등의 질문이 쏟아졌다. 정말안전진단을 위해 주민들에게 돈을 걷고 있다는 B씨는 "안전진단 없어지면 어떻게 하냐면서 주민들이 돈을 내지 않고 있다. 정부에서 한 말에 주민들은 큰 타격을 받는다. 6월 (안전진단없이 재건축이)결정된다면 기다려야하는 것인가. 확실히 답할 순 없겠지만, 6월에 되지 않는다면 어떻게 하느냐"고 물었다. 

 

국토부 관계자는 "고시사항은 국토교통부 장관이 할 수 있는 것이다. 6월을 목표로 하고 있으며 가능한 빨리 할 수 있도록 하겠다"고 답했다. 

 

C씨는 미래도시지원센터와 관련 "각 현장마다 어려움이 있는데, 지원센터에서 어떤 부분을 무상으로, 어떤 부분을 유상으로 컨설팅 해주느냐"고 질문했다. C씨는 "만약 유료화가 된다면 주민 부담이 늘어나는 것"이라고 했다. 

 

부동산원 관계자는 "정비사업 검증과 관련된 부분은 부득이 유상으로 진행한다. 별도의 외주 비용이 들기 때문이다. 신규정비구역 컨설팅, 사업 절차별 상담, 추정분담금이라 하더라도 산출·검증에는 비용이 들지만 일반 상담은 무상"이라고 답했다. 

 

정비사업 현장설명회에 참석한 D씨는 "생각했던 것보다 정비사업과 관련한 주민 질문에 전문가들이 자세하게 답해주어 인상깊었다"고 말했다. 

 

한편 한국부동산원과 국토교통부는 2월 7일 오후 3시 한양대 HIT관(서울 성동구)을 시작으로 15일 부평 삼산 컨벤션(인천 부평구), 22일 대전 캠코 캐피털 타워(대전 서구), 29일 부동산원 본사(대구 동구), 3월 7일 동국대 대강당(서울 중구)에서 정책방향 현장 설명회를 이어갈 예정이다. 

 

도시정비뉴스 김아름내 기자 

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