서울시는 2015년 '2025년 기본계획' 수립 후 10여년 만에 향후 5년간 정비사업의 방향성을 제시하는 기본계획을 손질한다. 

▲ 아파트 신축 공사 현장. 기사와 관계없음  © 도시정비뉴스

시는 30일 2030 '서울특별시 도시․주거환경정비기본계획(주거환경정비사업 부문)'을 재정비하고 주민공람을 시작했다. 오는 9월 최종 고시할 예정이다. 

‘2030 기본계획’은 주거지역을 대상으로 ▴주택정비형 재개발 ▴재건축 ▴주거환경개선사업의 기본방향을 제시하는 정비사업 부문 최상위 계획이다. 사업성 보정계수‧현황용적률 인정 등 지난 3월 내놓은 ‘재개발·재건축 사업지원’ 방안을 구체화했다. 

시는 사업성 보정계수를 도입한다. 이는 단지 또는 지역 간 사업성 편차를 줄이고 사업성을 높여주기 위해 지가뿐 아니라 단지 규모·세대밀도 등을 고려해 ‘허용용적률’에 보정계수를 최대 2.0까지 적용(재개발은 지가만 고려)해 주는 제도다. 시는 20% 수준인 ‘허용용적률 인센티브 범위’를 최대 40%까지 늘려 사업성을 보전해 줄 계획이다.

분양가격이 지가에 비례함을 고려해 지가가 낮을수록 보정계수가 높게 산정, 사업성을 높일 수 있다. 

용적률과 높이도 완화한다.

‘1종일반주거지역’은 4층 이하 높이 규제를 폐지하고 법령에 따른 높이(필로티 포함 시 6층 이하)까지 허용하며, 상한 및 법적상한용적률을 기존 150%→ 200%까지 확대해 준다.

허용용적률 10%p 였던 ‘2종일반주거지역’은 20%p로 확대하고, 기존에 3종일반주거지역과 동일하게 적용해 왔던 준공업지역은 법적상한용적률(400%)까지 완화 받을 수 있게 한다.

공공기여 비율은 1단계 종상향 시 ‘10%’로 고정해 과도한 공공기여로 인해 용도지역 상향 효과 등 사업추진 동력이 상쇄되지 않게 한다. 임대주택 및 전략용도시설 도입 시 건축물 기부채납 계수를 1.0으로 완화해 준다.

시는 각종 규제, 주민 반대 등으로 인해 재개발·재건축 추진이 어려운 ‘개발 사각지대’에 대해서도 공공지원 확대, 인센티브 연계로 주택이 공급될 수 있도록 한다. 

아울러 시는 정비사업으로 도시경쟁력을 끌어 올리는 동시에 공공성도 확보할 수 있도록 인센티브 방안을 마련했다. 

보행중심 생활공간(열린 공간), 세대 맞춤형 생활환경, 친환경․미래 변화 대응 등 주거공간 대개조를 위해 허용용적률 ‘인센티브 항목’을 기존 6가지→ 12가지로 대폭 확대했다. 

공공보행통로, 고령서비스 시설을 설치할 경우 인센티브를 주고 장애인 등을 위한 배리어프리 인증, 층간소음 방지를 위한 바닥 충격음 성능등급에 따라 차등 인센티브를 제공한다. 

친환경 건축물, 장수명주택, 우수디자인․수변친화공간 조성, 공동주택 안전성능(소방․피난) 개선, 저류지 설치, 도심항공교통 시설 등을 설치할 때에도 인센티브를 준다. 

당초 공공시설별 각각의 토지로 기부채납 받던 것을  ‘시설 입체․복합화’를 통해 불필요한 토지기부채납을 최소화한다. 서울 시내에 가용한 주택용지를 추가 확보할 수 있도록 할 예정이다.

시는 6월 13일까지 기본계획 주민 공람을 진행한다 시의회 의견 청취, 도시계획위원회 심의를 거쳐 오는 9월 최종 고시한다.

한병용 서울시 주택정책실장은 “이번 ‘2030 기본계획’ 재정비를 통해 정비여건이 대폭 개선, 그동안 사업추진 동력이 부족했던 사업장에 숨통을 틔울 것으로 기대된다”며 “기본계획 재정비 이후에도 지속적으로 제도를 손질, 발굴해 시민의 주거 안정과 쾌적한 주거환경을 위해 계속 노력하겠다”고 말했다. 

도시정비뉴스 김아름내 기자

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