“세입자가 월세를 내지않다가 연락을 받지 않습니다. 집으로도 찾아갔지만 인기척이 없는데 명도소송은 어떻게 해야 하나요?”

월세를 연체하고 연락두절된 세입자때문에 임대인이 골머리를 앓고있다. 2기(期)분 이상 월세 연체 시 임대인은 임차인에게 계약해지를통보할 수 있다. 임차인이 연락을 받지 않는 경우도 있다.

엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “건물을 넘겨달라는 명도소송을 하기 위해서는 임대차 계약이 종료돼야 가능하다”며 “세입자의 월세연체는 계약해지 사유에 해당하지만, 통보가 되지 않았다면 계약이 종료된 것은 아니다”라고 말했다.

임대인(집주인)이 세입자(임차인)에게 계약 해지 의사를 전달하고, 이를 세입자가 전달받아야 계약이 종료된다.

명도소송은 임대차계약해지 사유가 발생했을 때 건물을 비워달라는 취지로 제기하는 소송이다. 주택의 경우 2기분 이상 월세를 연체했을 때 임대차계약해지 사유가 된다.

집주인이 연락두절인 세입자에게 임대차 계약 해지통보를 하는 방법은 ▲의사표시 공시송달 ▲소송 제기를 통한 소장부본 송달이 있다.

엄 변호사는 “세입자에게 계약해지 통보를 하는 기본적인 방법은 내용증명이지만 연락두절로 반송이 된 경우 법원의 의사표시공시 송달을 신청하면 해지 의사가 세입자에게 도달한 것으로 간주된다”고 했다.

이어 “소장에 계약해지 사유를 담아 바로 소송을 제기하고 소장부본이 세입자에게 송달되면 해지효력이 발생 되는 방법도 있다”고 덧붙였다.

법적인 절차를 통해 임대인이 연락두절된 임차인에게 계약해지의사를 했다고 간주되면 명도소송 제기가 가능하다. 임대인은 점유이전금지 가처분 신청도 할 수 있다.

엄정숙 변호사는 “점유이전금지 가처분 신청은 세입자가 소송 기간에 점유지를 제3자에게 함부로 이전하지 못하게 하는 법적 절차”라며“세입자의 짐을 꺼내는 강제집행은 아니지만, 세입자가 임대한 집에 거주하고 있는지 확인해 볼 수 있고 함부로 제3자에게 이전을 못하게 하는 강제효과가 있다”고 말했다.

집주인이 계약해지 통보를 전달하는 시간, 주의할 사항이 있다.

엄정숙 변호사는 “세입자의 연락두절로 법적인 절차를 통해 해지통보를 밟는 소요기간 동안 세입자가 월세를 내는 경우가 있다”며 “이때는 임대차 계약 해지 사유가 사라져 소송을 제기할 수 없다”고 말했다.

도시정비뉴스 이해민 기자