# 타인에게 토지 임대 중 제소전화해를 신청하려고 합니다. 토지도 제소전화해를 할 수 있나요? 건물 임대차와의 차이점이 있을까요?

제소전화해란 소송 제기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 갖게된다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다. 

엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “상가 건물과 마찬가지로 토지를 임대차할 때에도 제소전화해가 가능하다”고 말했다. 

토지 제소전화해 신청 시 ▲토지임대차 계약서 ▲토지등기부 등본 ▲토지대장 3가지의 서류가 필요하다. 토지 전체가 아닌 일부 임대 시, ▲토지도면에 해당 임대차하는 곳을 특정하여 표시해야 한다.

엄 변호사는 건물과 토지는 임대차 계약을 맺을 때 적용되는 법률이 다르다고 강조하고 “제소전화해 조서 내용도 해당 법률을 참고해야 한다”고 말했다.

엄 변호사에 따르면 건물 임대차의 경우 상가건물 임대차보호법이 적용되지만, 토지의 경우는 민법이 적용된다.

가장 큰 차이점은 조서 내용에 들어갈 임대료 연체 부분이다. 상가건물은 3기분에 반해 토지는 2기분 연체 발생 시 임대차 해지 사유가 된다. 

건물과 토지는 임대차 계약이 종료될 때에도 다른 법률조항이 적용된다. 

엄정숙 변호사는 “상가 건물은 임대차 계약이 끝나면 건물 혹은 점포를 임대인에게 인도하는 것으로 마무리되지만, 토지의 경우는 그리 간단치 않다”고 했다. 

이어 “임차인이 임대차 계약 기간 중 설치한 구조물이 있다면 토지 인도뿐만 아니라 해당 구조물에 대한 철거 조항을 넣어야 한다”고 했다.

철거 조항을 넣을 때에는 지상 구조물에 관한 ▲도면 ▲면적 ▲구조를 명확하게 특정하고 ▲나무 ▲하우스 ▲건물 등의 목적물을 계약 종료 후 어떻게 처리한 것인지 합의하여 작성해야 한다. 

토지 제소전화해 신청 시 주의할 사항은 또 있다. 

엄정숙 변호사는 “토지 제소전화해는 상가 건물과 동일하게 강행법규를 위반한 조항은 넣을 수 없다”고 강조했다.

이어 “임대인과 임차인 중 한쪽이 조서 내용에 동의하지 않는다면 조서는 성립할 수 없어 작성 당시 원만한 합의가 필요하다”고 덧붙였다.

도시정비뉴스 이해민 기자